Thursday, 19 November 2020

产业价值的凶手


 为了帮助买家能够买到屋子即又不需要或给一点律师费以及其他费用,mark up 的概念就此产生。

 

是否深入思考,如果这种风气一直鼓吹,本地房地产会凋零到无价值的状态?

 

让我来算给你听,这个先甜后苦的算法,可以算给你知道长远的破坏性

 

假设性,你是卖方,并且答应卖方私底下所谈好的价位是

RM400,000.00(真实价格

合同价格为RM470,000.00 (障眼法价格

 

屋子在银行的价位是RM470,000.00

 

90%的贷款= RM423,000.00

 

以下是您所报销的产业价值%计算方式

 

RM70,000.00/RM470,000.00X 100 = 14.89% 被报销的百分点

 

您答应屋子卖出去的价格为RM400,000.00

您也同意屋子卖价在合同的价钱为RM470,000.00

您之前的买卖合同为RM250,000.00

您所欠银行的价格为RM200,000.00

您所得到的gross profit = RM150,000.00

 

扣除

之前的律师费为RM15,000.00

                                               现在的律师费RM2,000

装修费为RM40,000.00

之前的产业经纪费用RM3000.00

                                                现在的产业经纪费用RM12000

 

RM150,000 - RM12,000 - RM2,000

可以得到的现金为RM135,000 (障眼法数目

 

产业盈利稅(假设性3年内卖30%产业盈利稅)

RM400,000 = RM5,400

 

可是当你计算之前的话费,你只是剩余

扣除产业盈利税RM5,400=RM72,600(真正的数目

 

可是如果运用障眼法买卖合同的价格RM470,000来计算

 

产业盈利稅(假设性3年内卖30%产业盈利稅)

RM470,000 = RM26,400

 

RM26,400 - RM5,400 = RM21,000

 

现在的问题是谁要去负责RM21,000这个数目?买家还是买方?

 

如果你是买方,卖方硬要你吃起这个产业盈利稅的差额,那么这个是不是一个隐形的额外负担?

 

那如果你是卖方,你自己志愿承担起来,那您会蒙受的亏损会是这样计算

 

RM135,000的标准计算

RM70,000 + RM26,400 = RM96,400

96,400/135000 X 100 = 71.40%

100% - 71.40% = 25.59% 账目上的赚

 

RM78,000的标准计算

RM70,000 + RM26,400 = RM96,400 

96,400/78,000= 123.59%

100% - 123.59% = -23.59% (到亏)

 

可是如果你的价格就是RM470,000 没有被动手脚

 

之前买卖合同RM250,000

Gross profit RM220,000

扣除

之前的律师费为RM15,000.00

                                                            现在的律师费RM2,000

装修费为RM40,000.00

之前的产业经纪费用RM3000.00

                                                    现在的产业经纪费用RM14,100

 

RM220,000 - RM14,100 - RM2,000 - 扣除产业盈利稅RM26,400

你可以得到的现金RM177,500

 

可是当你计算之前的花费,剩余的数目为

RM145,900 - RM26,400 = RM119,500

 

记得,以上的计算方式还没有包括你还给银行的利息,水费,电费,粪池费用等等

 

所以,当你是买家的时候,记得去考虑是真的full loan吗?如果你是卖家,也记得去考虑,你得到的金钱回报是不是对等?

 

也许你会认为mark up帮了人,可是mark up概念也是一种病毒直接侵蚀了自己产业价值!

 

这种变相思维做法,若持续下去,难道不觉得会是一种慢性自杀吗?

 

如果投资屋子是来预防通货膨胀,是否想过这种观念会在马来西亚渐渐的消失?

 

因为这个病毒正在控制每个人对产业价格的信心度

 

如果这种趋势不停止,就记得把你现在拥有屋子的价值来扣除20%30%去得到您的产业价值,难到这是大家要得到的数学方程式?

 

如果这种文化继续下去,是否投资屋子来保值的概念可以持续下去?

 

如果这种文化持续下去,除了买房子来住,那买房子还有什么其他好处?

 

如果您是屋主,希望您可以停止这种的做法

 

若您对任何产业交易有疑问,记得可以联络我们

 

请点击 >>>> 新山律师楼

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