2026年8月11日星期二

定格:如何抛开不被重视的隐忧?


生活中有一个很值得观察的现象:很多人一生都很努力,努力工作、赚钱、学习,让自己变得更优秀。努力本身当然是一件好事,但如果仔细观察,有时候推动一个人不断往前走的,并不完全是对未来的向往,而是一句藏在心里很多年的话,那就是

总有一天,我要证明给你看。

这个,可能是以前看不起自己的人,可能是曾经否定自己的朋友,可能是一个不重视自己的人,也可能是一个很早以前就认定你大概就是这样的人。于是,有些人努力了很多年,希望有一天,当自己终于成功的时候,对方能够重新看待自己,甚至亲口承认一句:原来以前是我看错你了。

这样的想法听起来很励志。被人看不起,所以更加努力;被人否定,所以用成绩证明自己。很多成功故事甚至喜欢用这样的方式来包装人生,好像最痛快的结局,就是有一天成功地站在那些曾经看不起自己的人面前,让他们后悔当初的判断。

可是换一个角度想,这其实也是一件很累的事情。因为一个人可能已经花了十年改变自己,却还在等待另一个人改变对自己的看法。更讽刺的是,那个人可能根本没有打算重新认识今天的你。

这就是一个很有意思的现象,可以把它称为定格所谓定格,就好像一个人在认识你的某一个阶段,对你按下了相机的快门。那时候的你可能没有钱,事业还没有起步,思想也没有今天成熟;可能曾经失败过、说错话、做错决定,甚至真的有很多不足。于是,对方在那个时候形成了一个判断:这个人就是这样。” 

问题是,照片不会成长,人却会。五年过去,十年过去,一个人的经历、能力、思想、事业、处事方式,甚至整个价值观,都可能已经发生很大的变化。但有些人再次见到这个人的时候,看到的仍然不是今天的他,而是脑海里面那张很多年前拍下来的照片。

人已经往前走了,别人的认知却可能还停留在原地。
心理学里面其实有一些概念,可以帮助解释这种现象。其中一个叫作 Anchoring Bias(锚定偏误)。简单来说,人很容易受到最早获得的信息影响,并把那个最初的印象当成后来判断事情的参考点。

这在人际关系里面非常常见。一个人在二十多岁的时候认识另一个人,当时对方可能事业普通、收入普通,也没有表现出特别突出的能力,于是心里面慢慢形成了一个定位:这个人大概就是这个水平。很多年以后,对方已经完全不同了,可是最初的印象仍然像一根锚一样留在那里。新的事实不断出现,旧的判断却没有同步更新。

所以生活中偶尔会出现一个很有趣的情况:刚认识一个人不久的人,反而比认识他十年的人,更能够看见现在的他。原因并不复杂。新认识的人没有那张旧照片。他第一次接触的,就是今天这个版本。而认识多年的人,脑海里面已经累积了一套关于这个人是谁的故事。只要那套故事没有被更新,他看到的就可能一直是过去,而不是现在。

但事情还不只是这样。当一个人已经对另一个人形成固定印象以后,人脑还有一种倾向,叫作 Confirmation Bias(确认偏误)。意思是,人往往比较容易注意那些能够证明自己原本判断正确的信息,却忽略与原有判断不一致的证据。例如,一个人很早以前已经认定另一个人能力普通。后来对方做成功了很多事情,他可能会说:只是运气好。”“刚好遇到机会。”“有人帮他。”“其实也没有什么特别。

可是有一天,对方做错了一件事情,他却马上说:你看,我以前就知道他是这样。” 这就是确认偏误很有意思的地方。十次成功,可能不足以改变一个旧印象;一次失败,却可以被拿来证明十年前的判断仍然正确。

因此,有时候一个人并不是在客观地观察另一个人的变化,而是在不知不觉中寻找证据,证明自己当初没有看错。还有一个相关的心理现象叫 Belief Perseverance(信念固着)。简单来说,即使新的事实已经出现,甚至原来的判断基础已经改变,人还是可能继续坚持原来的看法。

原因之一,是重新评价一个人,有时候也意味着必须面对一个不太舒服的可能性 “也许以前对他的判断并不完全正确。” 

承认自己曾经看错一个人,对某些人来说并不容易。因此,与其重新认识今天的对方,继续使用过去那个熟悉的版本反而更省力。一个人的人生已经更新了很多次,但在某些人的脑海里面,系统却一直停留在旧版本。

除此之外,还有所谓的 Horn Effect(负面光环效应)。当一个人已经对另一个人形成负面的整体印象以后,后来很多原本中性的行为,也可能被套进那个旧框架里面解释。同样一个人努力工作,欣赏他的人可能觉得:这个人很上进。对他有成见的人却可能觉得:这个人就是喜欢表现。

同样一个人取得事业上的成绩,有人会觉得:这些年的努力终于有成果。另一些人却可能说:只是运气好罢了。” 甚至同样是帮助别人,有人看到的是善意,另一个已经带着成见的人,却可能怀疑:他是不是有什么目的?

所以慢慢就会发现一个很现实的道理:事实可能只有一个,但人对事实的解释可以完全不同。一个人能够决定自己做什么,却很难决定别人怎样解释自己所做的事情。 问题也正是在这里开始。

当一个人感觉自己被别人定格以后,很自然的反应往往不是离开,而是想办法证明。

你觉得我不行?我偏偏做给你看。
你觉得我没有能力?我一定要成功给你看。
你以前不重视我?有一天我要让你知道自己看错了。

这种动力在短期内甚至非常强大。它可以推动一个人努力读书、拼命工作、赚钱、创业、追求更高的成就。某种程度上,被人低估确实可能成为成长的燃料。

但燃料和目的地,是两回事。

如果一个人努力了十年、二十年,心里面仍然不断想着:等我再成功一点,他就会改变对我的看法,那么就值得问一个问题:

到底是谁在控制谁?

表面上看,那些曾经看不起自己的人早已经被抛在身后;实际上,他们却可能一直坐在一个人心里面的评审席上。

每取得一个成绩,都想知道他们有没有看到;每赚到更多钱,都想知道他们会不会改变看法;每一次事业上的进步,都希望某一天能够让他们承认:原来以前真的低估了这个人。

这样想下去,就会出现一个很矛盾的情况。那个不重视你的人,甚至什么事情都不需要做,却能够影响你很多年的情绪和选择。他不需要批评你,不需要阻止你,甚至可能早已经没有特别关注你。可是因为心里面一直存在着我要证明给他看这个念头,他仍然间接参与了你的人生。

这才是证明自己最值得警惕的地方。

问题从来不是努力,也不是成功,更不是一个人希望自己越来越好。真正需要思考的是:努力的方向究竟是走向自己想要的人生,还是一直回头向某个人证明自己已经走了很远?

两者表面上看起来很像,内在却完全不同。

一个是向前走。
另一个是边向前走,边回头。

而不断回头的人,往往走得特别累。

更值得思考的是,如果那个被证明的对象,本来就不愿意改变看法,那么这场证明几乎永远没有终点。

成功了,他可以说是运气。
赚到钱了,他可以说是机会。
事业做起来了,他可以说是有人帮忙。

做了十件正确的事情,他可以选择不看;只要做错一件事情,他马上可以说:你看,我就知道。” 如果游戏规则是这样,那么这个游戏从一开始就很难真正赢。

因为对方既是裁判,也是那个可以不断改变评分标准的人。

今天觉得赚到这个数目才算成功,明天可能觉得还不够;今天觉得事业做到这个程度才算有能力,等真的做到了,他又可以找到另一个理由否定。

如果一个人的满足感建立在这样的评价系统上,那么无论走多远,都可能还是觉得不够。

这也是为什么,我要证明给你看虽然可以成为很强的动力,却未必适合作为一个人长期的人生方向。真正值得打破的,可能不是别人脑海里面对自己的定格,而是自己心里面另一个更隐蔽的定格:

一定要得到这个人的认可,才能证明自己真的成功。

其实,一个人是否成长,并不需要所有认识他的人投票通过。
能力增加了,就是增加了。
思想成熟了,就是成熟了。
事业进步了,就是进步了。
过去做错的事情改正了,就是改变了。 

这些事实不会因为某个人不承认,就突然不存在。

同样,一个人的价值也不会因为某个人仍然停留在十年前的印象,就自动减少。

别人怎样看一个人,是别人的认知;一个人接下来怎样生活,是自己的选择。这两件事情,本来就可以分开。

别人当然有权保留他的旧照片。
他可以继续记得十年前的版本,也可以继续相信自己的判断。
但没有必要为了纠正那张照片,把未来十年的人生也交给它。
这或许也是成长过程中一个很重要的转变。
年轻的时候,很容易觉得最痛快的一句话是:

总有一天,我要证明你错了。

可是走得更远以后,也许会发现,还有一种更自由的状态:

你有没有看错,已经没有那么重要了。

这并不是放弃进步,也不是不在乎别人,更不是自我安慰。恰恰相反,它只是把努力的理由重新放回正确的位置。努力工作,是因为希望把事情做好。学习,是因为希望自己的认知继续扩大。赚钱,是为了拥有更多选择。成长,是因为不希望永远停留在过去。帮助别人,是因为认为这件事情值得做。

至于某一个人有没有因此改变对自己的看法,那应该只是结果中的一个小插曲,而不应该成为整个人生的目的。

仔细想想,人生真正有限的其实不是机会,而是时间和注意力。一个人每天能够关注的事情有限,一辈子能够认真经营的关系也有限。

如果把大量的时间和情绪,用来向那些不重视自己、不愿意重新认识自己,甚至根本不关心自己成长的人证明价值,那么反而可能忽略了另一群更值得珍惜的人,那些愿意认识今天的你、愿意看见你的改变、在你进步的时候真心替你高兴,也在你失败的时候仍然愿意陪伴你的人。

把人生用在这些关系上,可能比努力改变一个不愿意改变看法的人,更值得。所以,定格本身其实并不可怕。每个人都会定格别人。

我们脑海里面,也可能还保存着小学同学、中学朋友、以前同事十年前的样子。也许他们今天已经完全不同,只是我们不知道而已。

真正值得提醒自己的,是不要因为别人把自己定格在过去,就花掉未来的人生不断证明那张照片是错的。因为到了最后,真正需要改变的未必是别人眼中的自己。而是自己是否还需要活在别人的眼光里面。一个人真正离开定格的时刻,也许并不是终于有一天,那位曾经看不起他的人走过来说:

对不起,我以前看错你了。

真正离开定格的时刻,反而可能是那句话永远没有出现,但这个人已经不再等待。

别人有没有重新认识自己,不再那么重要。

别人有没有承认自己的成长,也不再决定自己的心情。 
该做的事情继续做,该走的路继续走,该成长的地方继续成长。

因为最终会发现:

别人可以把一个人定格在过去,但一个人没有必要为了证明给别人看,反过来把自己的未来也定格在别人的眼光里。

照片可以留在过去。人,应该继续往前走。

如果有任何法律疑问,记得我们是新山律师

2026年4月25日星期六

共用律师的坑


在马来西亚的房产转售市场中,我们经常看到一种现象:卖家为了"省事省钱",选择和买家共用同一位律师。表面上,这个决定看起来很聪明。律师费少了一份,流程也"简单",大家"和气生财"。但我们必须诚实地告诉您一个现实:这个看似省钱的决定,可能会让您在出事时,赔得比您省下的律师费多出数十倍、甚至数百倍。


让我们用一个更简单的方式来想象这个问题:就好像一场势均力敌的足球比赛,两队为了省钱,竟然共用同一位裁判。当一方犯规时,这位裁判真的敢吹吗?当另一方进球可能越位时,他会不会选择当作没看到?如果裁判同时收两边的钱,他到底是帮谁的?这其实就很像房地产转售里“共用律师”的情况。再换个更贴近生活的例子:如果夫妻要离婚,你会和对方共用同一位律师吗?当然不会,因为双方的利益本来就是相反的。那问题就来了,为什么在动不动几十万、甚至上百万令吉的房产交易中,很多人却愿意为了省一点律师费,而选择共用同一个律师呢?


事实上,卖家和买家的立场本来就不同:卖家希望尽快收齐房款,买家希望尽早拿到地契和钥匙;卖家可能不希望瑕疵被过度放大,买家却希望查得越清楚越好;卖家倾向按现状交屋,买家则希望修缮完善后再接收;卖家在尾款未到前不愿交钥匙,买家却希望尽快入伙,这些都不是谁对谁错,而是双方天然处在不同位置;因此,当一位律师同时代表双方时,一旦出现取舍,他究竟该优先为谁争取?这并不是律师道德的问题,而是这种安排本身就存在局限。因为一个人,很难在关键时刻同时完全站在两个相反的立场上。


法律和法庭对这件事的立场,其实一直都很明确:如果一位律师同时代表利益相反的多方,他必须承担更高程度的注意义务——也就是说,对每一位客户的责任不但不会减少,反而更重。这就好比一位医生同时为两位病人动手术,制度上可以要求他对两边都同样尽心尽力,但现实是人的专注力和精力始终有限,一旦其中一边稍有疏忽,另一边也可能受到影响。更关键的是,一旦真的出问题,承担后果的,还是这位医生,就像律师一样,是需要对自己的失误负上法律责任的。


更关键的是,马来西亚的律师专业规则其实早已清楚写明:一旦存在利益冲突,律师原则上不应同时代表多方当事人。这不是建议,而是必须遵守的规范。若违反,不只是律师本人可能面对投诉和纪律处分,更严重的是,连整个交易的法律稳定性都可能受到影响,例如买家的“善意购买人”地位被质疑,日后引发一连串不可预料的纠纷。说白了,就好像交通规则已经明确写着不能酒驾,如果还是抱着侥幸去试,一旦出事,就不能说法律没有事先提醒。


法庭也一再强调,当一位律师选择同时代表存在直接利益冲突的客户,其实是在“自冒风险”;一旦日后发生纠纷,举证责任反而会落在律师身上,他必须证明这种冲突并没有影响他对每一方的专业履责。但问题在于,律师可以选择承担这个风险,可一旦处理出现偏差,最先受到影响的,往往不是律师本人,而是您这位当事人;简单来说,就像有人选择不带备用伞去跳伞,那是他的决定,但真正坠落的时候,受影响的,却可能不只是他一个人。


另外一个常被忽略的问题,是机密资讯的处理。如果一家律师事务所曾经为买家服务过,很可能已经掌握了对方的财务状况、过往交易甚至诉讼记录;当这间事务所如今又同时代表您这位卖家时,这些资料到底会不会被用到、应不应该被用,就变成一个很模糊的灰色地带。问题不在于律师是否有意偏袒,而是信息本身已经不对等。说白了,就像一个人不太可能同时当好你和你前任的心理咨询师,因为他知道的太多,无论站在哪一边,另一边都会有所顾虑。


但说到底,以上所有风险,都比不过一个最现实、也最常见、对卖家最致命的情况,就是在尾款还没付清之前,产权已经被办理过户。一旦发生这种事,房子已经在买家名下,对方可以转手抵押、再卖给第三方,甚至直接失联,而您的尾款却还在“路上”,甚至永远不会到。虽然法庭多次裁定,在这种情况下律师需要对卖家的损失负责,但问题在于,事情一旦发生,损失已经造成。更值得您思考的是,如果这位律师同时也是买家的律师,他在催促尾款、把控流程的时候,究竟会优先顾及谁的利益?他真的有足够的动力,完全站在您这一边为您把关吗?当您把整笔交易的关键交到一个同时服务两方的人手里,却期待他百分之百只为您着想,这本身就已经是一场带有风险的选择


不只如此,当一家律师事务所同时代表多方当事人时,还可能衍生更复杂的风险:例如协议日期被回溯填写、当事人之间的口头承诺被选择性呈现、甚至在举证阶段各执一词,而律师事务所却掌握着所有原始文件,却难以真正保持中立。一旦事情闹上法庭,法官往往也难以厘清事实全貌,谁说的是真的、是否有人动了手脚,都会变得模糊不清。说白了,就像同一位会计同时替两家公司处理账目,而这两家公司又发生金钱纠纷。一旦出问题,账目再清楚也会被质疑,最后最吃亏的,往往是那个原本以为“有人会替我把关”的当事人。


正因为如此,法庭一再明确:律师在一开始接案时,就有责任主动提醒客户使用共用律师所带来的风险,并在合适的情况下建议客户聘请属于自己的、独立的法律代表。换句话说,如果一位律师从头到尾都没有告诉您“您其实可以,也很有必要聘请自己的律师”,那他本身就已经没有尽到应有的告知责任。


这里有一个您一定要明白的现实:法庭只能在事情发生之后,才来判断谁对谁错、该赔多少。等到您赢了官司、证明律师有问题的那一刻,损失往往早就已经发生了——房子可能已经过户,买家可能已经失联,尾款也可能再也收不回来。而您还得再投入时间、金钱和精力,去打一场原本可以避免的官司。更现实的是,就算官司赢了,钱也未必追得回来;如果输了,那就真的是一无所有


所以我们不妨用最简单的方式来算一笔账:聘请一位独立律师,费用可能只是几千令吉;但一旦交易出问题,您面对的风险却是数十万、甚至上百万令吉的损失。花半天时间咨询,换来的可能是避免未来几年打官司的煎熬。表面上与买家“和气生财”,实际上却是在拿自己的家庭财务、退休储备,甚至子女的教育基金去冒险。问题不在于省不省那几千令吉,而是,您是否愿意把一辈子的积蓄,押在“希望共用律师会完全站在您这边”的这个不确定上?


请记住三件事:

第一,立场不同的双方,就应该有各自独立的代表;

第二,法律不会同情那些明明可以保护自己却选择忽略风险的人;

第三,真正昂贵的,从来不是律师费,而是没有做好法律保护所付出的代价。

如果您正准备出售房产,请认真考虑聘请一位只为您服务的律师,这不是多此一举,而是对自己、对家人,以及对一辈子辛苦积累下来的资产,最基本也最必要的保障。

任何卖家法律费用疑问
可以联系我们
William Florence & Partners
新山律师
0167889187

我们是否训练好了我们的受益人?

有时候在生活中,或在工作上,我会接触到一些与家产有关的讨论。有人开始提前规划,有人则在心里默默计算未来可能属于自己的部分。其实,这些想法本身并没有对错,毕竟每个人都希望生活更安稳,这是一种很自然的心态。

只是,当我慢慢观察下来,会发现一个值得思考的现象,我们很多时候,把“资产”想得很简单,却低估了它背后的责任。


举个很实际的例子,一间房子,并不只是一个可以拥有的东西。它同时意味着每个月要面对的水电费、管理费,以及像 cukai harta(门牌税)、cukai tanah(地税)和 Indah Water 的账单。这些都是很日常、很基础的事情,但却是长期需要持续处理的责任。


而现实是,有些人对这些事务并不熟悉,甚至从来没有真正接触过。这并不是能力的问题,而是过去没有机会去学习和面对这些事情。


同样的情况,也会出现在一些立遗嘱或安排资产分配的人身上。很多人是出于爱与责任,希望把自己辛苦累积的一切,好好地交给下一代。这种用心,其实是非常值得尊重的。

不过,在安排这些的时候,或许也可以多想一层,未来接手的人,是否已经准备好去面对这些日常的管理与责任?是否有人引导过他们?是否有一个过渡的过程?


因为资产,并不是一个“交出去就完成”的东西。它更像是一段需要持续经营的过程。里面包括了时间、耐心,还有对细节的关注。


我们常常会把焦点放在“拥有”,但其实更重要的,是“如何承担”。


一个人可以拥有一间房子,但要长期把它管理好,可能需要的是完全不同的一种能力,例如按时处理账单、理解基本的制度、知道什么时候需要求助专业人士等等。


这并不是在批评谁,而只是一个很现实的提醒:很多事情,如果没有提前接触和准备,当它真正来到我们面前的时候,反而会变成一种压力。


所以,与其说在思考“将来可以得到什么”,不如也花一点时间想一想,“如果有一天真的交到我手上,我准备好了吗?”


同样地,如果我们是正在规划资产的人,也许可以问一问自己:我们是否训练好了我们的受益人?


有时候,一个简单的开始就已经很好了。比如让他们参与一些基础的事务,了解费用的结构,甚至一起讨论如何管理一项资产。这些过程,看起来很小,但长期下来,却会带来很大的差别。


当一个人慢慢具备了承担的能力,他面对资产时,就不会只是期待拥有,而是能够真正守住、运用,甚至让它继续成长。


所以,关于遗产这件事情,也许我们可以换一个角度去看。


它不只是一个“结果”,而更像是一种“延续”。


真正重要的,不只是留下什么,而是接下来的人,是否能够稳稳地接住,并好好走下去。


2026年1月24日星期六

【房产法律】买卖屋子与嫁女儿的道理 | 新山产业律师 William Florence & Partners

                     

ohor Bahru Conveyancing Lawyer - William Florence & Partners - Property Transfer Specialist Malaysia

William Florence & Partners: 专业的法律“军师”,保障您的房产买卖安全。 Expert Johor Bahru Conveyancing Lawyer ensuring secure Property Transfer, SPA, and Title registration in Malaysia.


如果你是一个有女儿的爸爸或妈妈,你一定懂这种心情,从她还小小个开始,我们拼命赚钱、省吃俭用,把她养大,只希望她平平安安、开开心心,将来嫁得好,过得幸福。


没有哪个父母,会希望自己的女儿嫁给那种不负责任、三天两头换工作、讲话算数又不算数、对未来完全没打算的男人。女儿过得不好,父母的心,也不会好过。所以在女儿出嫁前,父母自然会变成她的军师帮她看人、帮她分析、帮她挡风险,一句话:不敢让她乱嫁。房子,其实就是你一手养大的女儿

 

一间房子,不是天上掉下来的。供贷款、装修、维修、打理、还要照顾其整洁,如果1做个清单,不难发现,这些年花的,不只是钱,是时间和心血。当你要买卖房子的时候,记得委任律师,就好像请一个有经验的军师,陪你的女儿出嫁。

 

你可以选择:
a) 让她自己去面对所有未知;
b) 也可以选择,让她后面有人撑,有后备,有人帮你盯着。

 

有军师在,至少这些事情有人帮你处理:

 

第一,    先看清对方背景,避免踩雷

               律师会帮你做徒弟查询,看有没有被查封、被抵押、有限制转让,确保这   不是一宗做到一半出事的交易。

 

第二,    婚约写清楚,保护你自己

               买卖合约(SPA)不是随便签的。
               条款写不好,对方反悔、拖时间、玩失踪,最后头痛的是你。
               军师的责任,就是把每一条写清楚,帮你守住底线。

 

第三,    盯紧进度,钱不要迟到

               很多人不知道,房产交易一旦超过完成期限(Completion Period),利息、罚款、纠纷,全部跟着来。律师会盯银行、盯土地局,确保流程走在时间内。

 

女儿要怎样嫁,是你说了算

 

有时候我们会想:算了啦,不要这么复杂。但在现实生活里,你的退一步,不代表对方也会退一步。

 

在房子还没正式交出去之前,你可以自己决定是让它赤手空拳去冒险?还是让专业军师全程护航?找律师,不只是买一个安心,而是对你这么多年付出的尊重。

 

切记房子交出去的那一天,就像女儿真正出嫁的那一刻。文件一签、钥匙一给,很多事情,就不是你能回头控制的了。

你这一生拼下来的心血,值不值得一句应该没问题吧去赌?找律师,不是你太小心,而是你太清楚有些东西,一旦出事,后悔是来不及的。


好了我们的分享就到这里,有任何事,记得我们是新山律师

新山产业交易指南:房产卖家的 3 大法律权利 | William Florence & Partners

Executive Summary for JB Property Sellers:

This guide by William Florence & Partners explains how to manage RPGT, the 3+1 month transaction timeline, and late payment interest under Malaysian Law. For expert conveyancing in Johor Bahru, contact us at +6016-7889176.

         【新山律师版权所有】

Key Takeaways for Property Sellers in Johor Bahru:


RPGT Optimization: Learn how to deduct renovation costs and legal fees to reduce your tax burden.


Timeline Management: Understand the "3+1 month" standard completion period in Malaysia.


Interest Protection: Your right to claim 8% late payment interest if the buyer delays payment.


Expert Help: William Florence & Partners provides independent legal representation to safeguard your sale in JB.


也许很多人会认为,作为房产的卖家,就不过做那几件事:-


找个买家、签个字、然后等着收钱。

 

但作为长期处理房产交易的律师,我们看过太多卖家因为想省小钱或一时疏忽,结果到最后真正拿到手的钱,少了几千,甚至上万令吉。

 

房产买卖,从来都不只是签约那么简单。它本质上是一场时间与风险管理,在既定的期限内,安全、完整地把卖家应得的每一分钱拿到手。

 

如果您正准备出售位于新山(JB)的产业,请务必先弄清楚以下三项最核心、也最常被忽略的卖家权利。

 

A.产业盈利税(RPGT):别让税务问题吞噬你的利润

 

很多卖家在处理 RPGT 时,往往采取被动态度,甚至完全依赖别人代办,却忽略了以下关键点:

 

第一,申报资料是否完整

若资料提供不完整,或申报内容不准确,LHDN(税收局)可能迟迟不发出 Clearance Letter。而一旦 Clearance Letter 延误,律师就无法派发余款(Balance Purchase Price),你的钱就只能继续卡着

 

第二,你是否用了所有的减免权利

你是否知道:

 

a)   个人一生一次的自住房免税权利

b)   合理的装修费用,律师费、中介佣金是可以作为扣除税务费用

 

这些都是可以合法扣除 RPGT 的成本。但现实中,很多卖家因为没有人仔细审核文件,白白多缴了税。

 

第三,时间点非常关键

 

RPGT 必须在签署买卖合约(SPA)后的 60 天内申报。一旦错过期限,罚款是跑不掉的。

 

B. 交易时间管理:谁在替你盯紧“3+1 个月的期限?

 

在马来西亚,大多数房产买卖合约都会约定一个标准完成期:

那就是3 个月 + 1 个月宽限期。

 

听起来简单,但在实际操作中,整个流程涉及多个政府与金融单位:

 

a)   土地局(PTG

b)   银行

c)   印花税局(LHDN / LHDN Stamp Office

 

只要买方贷款进度缓慢,或买方律师处理不积极,交易就很容易被拖入所谓的加时赛

 

关键问题在于:


如果你没有委任自己的律师,而是选择与买方共用律师当进度延误时,谁会真正站在卖家的立场催促?谁会替你发出 Reminder Letter Notice?谁会代表你向对方征收你应得的利息?现实往往是:没有人。

 

c.迟交余款的利息:这是卖家应得的补偿,不是人情

 

很多卖家不知道,或不好意思开口,其实这是法律赋予你的权利。

 

如果买方未能在合约期限内付清余款,卖家有权索取迟交利息(Late Payment Interest)。

 

一般情况下,利息是以年利率 8%,按日计算。

 

举个简单例子:

若余款为 RM500,000,迟交 30 天,
利息约为 RM3,300

 

现实情况却是:不少未委任独立律师的卖家,为了省麻烦、或被对方一番话说服,最后白白放弃了这笔本该属于自己的钱。你委任自己的律师,目的只有一个,那就是在交房之前,把每一分钱算清楚、追清楚。

我们看看一个案例分享:为什么共用律师的风险这么高?

 

背景
陈先生(卖家)通过中介,出售一套位于新山的排屋。
为了节省几千令吉的律师费,他决定不另外委任律师,而是让买家的律师顺便处理整个交易。

 

结果却事与愿违:

 

进度失控
买方在贷款审批阶段卡关近 2 个月。
由于买家律师同时代表买方,并未积极向买方发出正式通知(Notice),迟交利息的计算自然也没有被启动。

 

利息损失
交易最终比原定完成期延迟了 45
8% 年利率计算,陈先生本应获得约 RM4,200 的迟交利息,
却因为没有代表律师据理力争,最终不了了之。

 

税务问题
陈先生曾在五年前进行过装修,这些费用本可用于扣减 RPGT
但由于没有人细心审核收据,他额外多缴了几千令吉的税。

 

律师点评
表面上,陈先生省下了律师费;
实际上,却损失了接近 RM10,000

在房产交易中,没有利益冲突的独立代表,才是对卖家最大的保障

 

总结:卖家应采取的三步行动计划

 

如果您正计划出售房产,建议您从以下三步开始:

 

第一步|整理文件
找出地契(Geran)及当初购买房产时的第一份买卖合约(SPA)。

 

第二步|准备清单


准备好最新一期的:

a)   地税(Cukai Tanah

b)   门牌税(Cukai Pintu

c)   排污费(Indah Water)缴费单据

这些文件将直接影响交易进度。

 

第三步|及早咨询


在签署任何定金单(Booking Form)之前,先与律师沟通。William Florence & Partners (新山律师楼) 专门协助卖家审核买卖合约中的特殊条款,提前避开潜在风险与纠纷。

 

在新山这个节奏快速的房产市场里,不知情,往往才是代价最高的成本。我们希望通过这份指南,让每一位卖家在交易中都能掌握主动权,而不是被动等待结果。

About this source: This content is provided by William Florence & Partners, a registered legal firm in Johor Bahru, Malaysia. Expertise: Conveyancing, Corporate Law, and Litigation.


重新思考之不要停止不相信

如果知识是力量,知道所不知道的就是智慧。


法庭的案件都是一些历史课程让人们知道,人生,公司,婚姻及其他案件的起起落落。


这些案件翻开来过目时,会发现很多时候,做每一样时都需要重新思考,借由以前的案例来做个参考。


在每一个案件中,都可以看出一个共同点,双方争夺的都是彼此的信念。


好的信念制造好奇心,让更好的事物重新被探索,被发掘,并且变得更好


坏的信念会锁住一个人的思维在一个狭隘空间里。


用手机的竞争做个比喻。


还记得N年前,市面上有个品牌名为Blackberry(黑莓),Mike是当时的CEO,他认为他们公司所发明的键盘手机是赫赫有名,不需要在做任何调整,也不需要重新思考其不足点。


然而,竞争对手AppleSteve Jobs也正在积极,并且聘用了一批专业的工程师,思考如何把Ipod变成一个多功能的电话,也就是这样的重新思考,诞生了苹果手机。


这个故事可以发觉到,重新思考的重要性。


我们每个人都有无限的可能,也有很多不足点可以增强。


就好比,为何每一个生意里,为何白纸黑字为何那么重要。


因为这些文件记录流程,鉴定什么是可以,什么是不可以。


记得尊重从白纸黑字开始,所以如果您以忘了准备这类的白纸黑字,那现在就可以开始做个开始。


如果您有任何以下的法律疑问,记得我们是您的新山律师。


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