Tuesday, 24 November 2020

马来西亚的“专业”傻子律师

 

维基百科定义专业人士如下


专业人士,通稱專家學者,即职场上的专门行业,指具备專業化知識技能职业人士。通常,专业技能须符合科学原理,经过长时间的学习训练,并有经專業認證的考試獲得的合格证書執照,拥有自我约束行为的职业操守(或道德)及可量化的专业标准等。例如风水师就不属于专业人士,因其专业标准无法量化。相反的:一般的工程師在取得其工程師執照前,其訓練過程皆需要有紀錄可以追尋;而他們成為工程師之後,不單可以運用其專業知識為企劃簽字批准確認,其專業知識亦足以在法庭上以「專家證人」的成份為法庭提供專業判斷證供。

 

所以专业人士需要符合以下资格 :-


a) 长时间的学习以及训练;

b) 专业认证的考試;

c) 獲得合格的证书;以及

d) 可量化的专业标准


寒窗苦读,获得了律师执照,尤其是在产业交易里,你会看到的一个奇特并且《没有法律规定的现象》那就是,分割律师费为产业经纪的佣金,从以前所知道过的50%律师费分割,到现在所听到的90%分割。


在你决定分割律师费给予对方时,记得考虑以下因素:-


第一,法律责任


在特定的情况下,律师都会背负着法律责任。


法律如何看待律师以及产业经纪的责任时数?


A) 产业经纪的法律时数责任只是限定在Option To Purchase 的时间里(最多14天,最长30天,看彼此答应的天数)


B) 律师的法律时数责任是买卖合同的期限(3+1以及银行给予贷款者贷的贷款年限)


法律没有因为我们分割律师费过后,顺理成章的也把法律职责也一同分割出去。


若法律赋予这种分割责任方式,那么分割律师费是可以接受的


但是,事实却相反,您还是必须承担一样重的法律责任


第二,不对等的酬劳计算方式


法律规定产业经纪的酬劳是3%,从产业价格计算,而律师在产业的计算方式是第一个RM500,000.00 才区区的1%


假设性,A买屋子,委任B为他的房屋经纪,C为他的律师,你可以看一下酬劳的%的差别


B的酬劳

RM500,000 X 3% = RM15,000.00


C的酬劳

RM500,000 X 1% = RM5,000


两者之前的差距是33.33%


第三,疲弱的马币


如果以正常人的头脑来衡量,在马来西亚做工就是做慈善,因为马币疲弱


也就是说您需要在这里做很多,才会得到别人在外国一个打工仔的收入


一旦律师费分割出去,用数学方程式 X 精力原则来计算,这等同于浪费时间


有一部分的产业经纪最厉害的障眼法方式来说服律师接受他们的分割律师费方法就是用数量障眼法


当数量一多时,律师就会看不到以上的问题,只会感觉到,有源源不断的案件,这样就可以得到安定的收入以及维持律师事务所的开销还有收入。

 

你我生活永远离不开数学,只是你是看现在的数字还是看到未来的数字来做个衡量。


若你要成为产业律师,记得哦,马来西亚的社会就是有这一种分割律师费的奇特文化。


若你已经是有执照的律师,当你在决定分割律师费的时候,记得阅读这个部落格去分析你的决定,在计算自己的酬劳时,记得用以上标准在衡量,这样你就会一个答案咯。


自己是不是傻子律师,自己去定义吧,记得不要对号入座。










Sunday, 22 November 2020

如何筛选您的产业经纪

 

不要因为门槛问题,您就可以不设门槛随便委任房屋经纪处理您的屋子问题


首选您要洽询关于产业经纪的一些背景资料来做调查:-


第一,REN or REA number 

第二,在这领域多少年

第三,之前的成交报告

第四,服务范围(这里有许多的小细节)

第五,买家名单数额

第六,数学知识


作为产业交易来得到回报的投资者,看的就是速度。


成交速度越快,得到的现金就越快,可别小看这个产业投资,分分钟您就会因为这种速度,让你的身家不一样。


我在此分析给您知道为何您需要问以上的问题,来决定这个房屋经纪就是你要的人选。


第一,REN or REA number 


切记去到这个网站http://search.lppeh.gov.my 查询,这个房屋经纪是否配有合法的ren编号,是否他所就业的经纪公司配有相关编号。


一个合法的房屋经纪,他们所开出来的单据是可以让您在产业盈利稅得到回扣。若没有,你就少了一个可以扣税的管道。


第二,在这领域多少年


产业价格会随着经济的起伏有所改变,同样的,产业经纪在这领域的年份之久,会让您知道,他们过去在这个领域所看到的起起伏伏。


什么时候应该进场,什么时候应该守,什么时候应该放,依据他们的经验来为您做一个分析。


第三,之前的成交报告


所谓成绩单永远是骗不了人的一个证据


当在筛选产业经纪时,您可以要求对方让您知道他们过去处理的交易数量


这个数据可以包括以下事项


A) 所成交的产业地点

B) 数额介于范围在哪里

C) 所成交的产业数量

D) 最高的交易数额


第四,服务范围


有的产业经纪,他们备有固定的装修公司或者装修工人来协助处理一些小小的修补


有的产业经纪备有runner来处理水电割名手续


有的经纪会帮您负责收取每个月的租金(依据他们的服务费用)


若您有特殊的要求,您可以询问过后并且依据您的需求来决定


第五,买家名单数额


为了让自己的屋子能够很快脱手,在外国,基本上屋主都会寻问产业经纪,是否他们备有足够想要购买房子的买家名单,若名单太少,他们基本上都不委任,因为对他们而言,这非常浪费时间。


正所谓现有买主后有卖家的方案,能够很快速并且在很短的时间把卖家的屋子给脱手。


有时做点功课,你还是会遇到或找到一些会有责任感,又很愿意帮助的产业经纪。


您我的产业价值,都掌握在你我的手里,希望以上的小技巧能够让您找到可以帮助到您的产业经纪。


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Saturday, 21 November 2020

马来西亚房屋经纪门槛疑问?

在马来西亚,您会发现一个很奇特的现象,相较于其他国家对于房屋经纪的门槛,我们的房屋经纪门槛会相对的来说非常低。


在外国,尤其是邻国新加坡,房屋经纪基本上都比需要有以下的资格才能成为房屋经纪:-


第一,强制性参与产业销售员的课程

第二,两年内必须通过考试

第三,21岁以上

第四,4 GCE O水准或同等的经验

第五,你不可以是借贷执照的员工,董事长或者伙伴

第六,强制性要继续上课为了更新您的执照

第七,所有的产业销售员个人执照必须跟产业执照委员会登记


若违反以上条例者将被罚款或者坐牢一年。


反观马来西亚在这一块,好像逊色很多,感觉没有什么门槛就能成为一名产业经纪。


不可不否认有一些很专业的产业经纪在后面默默耕耘,循规蹈矩的依据法律来为顾客处理他们的个人产业交易。


但这个领域在几年内也开始变得越来越混浊。


近几年来,您会发现在马来西亚,这个领域已经转变成一个直销手法来进行他们的商业模式,比如近期最盛行的方式就是每位加入者,不分资格,只要每个月给予一定的月费就可以加入这个领域成为产业经纪。


也许短期内,这个方式看起来行得通,可是以长期的方式去衡量一定会面对极大的困难。


记得哦,不是每个人都适合做房屋经纪,如果一个国家,到处都是房屋经纪,那这个领域应该是发生了什么问题?


在世界各地,产业经纪是一个专业领域,比如在澳洲,当雇主要委任产业经纪时,产业经纪必须给予报告介绍之前的作品,然后会以什么方式来推销您的产业,筛选了过后才决定聘用哪一位产业经纪。


反观马来西亚,我们对于这一块却显得略有逊色也比较松散。


这几年的变化,是否你有发现到本地的产业价值还是卡在一定的数目,攀升不到更顶峰的状态。


人人说,炒楼炒房,赚大钱,可是这个现象好像在马来西亚却不复存在?


新加坡离我们就只是一水之隔,可是单单连政府组屋的价格都比我们的有地住宅来得高价值。


要记得他们的政府组屋是leasehold租契产业而不是freehold永久地契,作为一名十年以上的律师 我观察到很多顾客,都选择退掉自己的马来西亚产业,并且购买新加坡的产业,也许他们的魅力就是有效的法律管制,强劲的币值还有保障性的产业价值所带来的吸引力。


试问着大家,循规蹈矩的方式让产业价格攀升比较好?还是天马行空的方式来经营这个专业领域让产业价格来攀升会比较好呢?


也许你会不认同我的说法,若您有机会,记得去向国外的产业经纪取经,您就会明白我在说什么了。

 

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Friday, 20 November 2020

被摧毁的童年


小孩子的记忆系统,就好像一个电脑一样

你给他快乐,他就记起快乐

你给他悲伤,他就记起悲伤

你给他不安,他就记起不安

你给他无奈,他就记起无奈

你给他神经病的反应,他就记起神经病的反应


也许有些人曾经在童年里,有碰过以下的情况:-


第一,父母在没有理由的情况下来鞭打或者惩罚你


第二,父母在没有理由的情况下,向您使用言语暴力


第三,父母在没有理由的情况下,对你做了一些不光彩的事


第四,父母在没有理由的情况下,把他们自己的财物问题驾驭在您的身上


第五,父母在没有理由的情况下,一直让您卷入他们的婚姻问题。


第六,父母在没有理由的情况下,嫁祸与您


第七,父母在没有理由的情况下,诬赖您


很多正常人,若读了这篇文章,应该会很好奇地问,为何会有这样的父母?


我只能说父母也是人类,也是会犯错,若没有经历过,你是完全不了解我们所概述的情况


人的一生,童年最重要,它是塑造一个人品格的最好时机。曾经经历过被摧毁的童年的受害者就能够了解我们述说的是什么情况


如果您曾遭遇这种情况,也不要太过伤感,人生还是必须走下去,记得要用换位思考的方式一直延续自己的生命。


童年很重要,不过如果您的童年已经被摧毁过的话,也不要气馁,有时太好的环境也未必可以训练到一个人坚韧不拔,就把它当作一个人生经验。


很多人要到了毕业,去了职场,才了解到什么叫弱肉强食,你我只是一批很幸运的人提早了解到这种人生经历。


换个角度去思考,很多事情的发生,不由得我们去安排,也需老天就是要训练你我成为更好的上上人。


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Thursday, 19 November 2020

产业价值的凶手


 为了帮助买家能够买到屋子即又不需要或给一点律师费以及其他费用,mark up 的概念就此产生。

 

是否深入思考,如果这种风气一直鼓吹,本地房地产会凋零到无价值的状态?

 

让我来算给你听,这个先甜后苦的算法,可以算给你知道长远的破坏性

 

假设性,你是卖方,并且答应卖方私底下所谈好的价位是

RM400,000.00(真实价格

合同价格为RM470,000.00 (障眼法价格

 

屋子在银行的价位是RM470,000.00

 

90%的贷款= RM423,000.00

 

以下是您所报销的产业价值%计算方式

 

RM70,000.00/RM470,000.00X 100 = 14.89% 被报销的百分点

 

您答应屋子卖出去的价格为RM400,000.00

您也同意屋子卖价在合同的价钱为RM470,000.00

您之前的买卖合同为RM250,000.00

您所欠银行的价格为RM200,000.00

您所得到的gross profit = RM150,000.00

 

扣除

之前的律师费为RM15,000.00

                                               现在的律师费RM2,000

装修费为RM40,000.00

之前的产业经纪费用RM3000.00

                                                现在的产业经纪费用RM12000

 

RM150,000 - RM12,000 - RM2,000

可以得到的现金为RM135,000 (障眼法数目

 

产业盈利稅(假设性3年内卖30%产业盈利稅)

RM400,000 = RM5,400

 

可是当你计算之前的话费,你只是剩余

扣除产业盈利税RM5,400=RM72,600(真正的数目

 

可是如果运用障眼法买卖合同的价格RM470,000来计算

 

产业盈利稅(假设性3年内卖30%产业盈利稅)

RM470,000 = RM26,400

 

RM26,400 - RM5,400 = RM21,000

 

现在的问题是谁要去负责RM21,000这个数目?买家还是买方?

 

如果你是买方,卖方硬要你吃起这个产业盈利稅的差额,那么这个是不是一个隐形的额外负担?

 

那如果你是卖方,你自己志愿承担起来,那您会蒙受的亏损会是这样计算

 

RM135,000的标准计算

RM70,000 + RM26,400 = RM96,400

96,400/135000 X 100 = 71.40%

100% - 71.40% = 25.59% 账目上的赚

 

RM78,000的标准计算

RM70,000 + RM26,400 = RM96,400 

96,400/78,000= 123.59%

100% - 123.59% = -23.59% (到亏)

 

可是如果你的价格就是RM470,000 没有被动手脚

 

之前买卖合同RM250,000

Gross profit RM220,000

扣除

之前的律师费为RM15,000.00

                                                            现在的律师费RM2,000

装修费为RM40,000.00

之前的产业经纪费用RM3000.00

                                                    现在的产业经纪费用RM14,100

 

RM220,000 - RM14,100 - RM2,000 - 扣除产业盈利稅RM26,400

你可以得到的现金RM177,500

 

可是当你计算之前的花费,剩余的数目为

RM145,900 - RM26,400 = RM119,500

 

记得,以上的计算方式还没有包括你还给银行的利息,水费,电费,粪池费用等等

 

所以,当你是买家的时候,记得去考虑是真的full loan吗?如果你是卖家,也记得去考虑,你得到的金钱回报是不是对等?

 

也许你会认为mark up帮了人,可是mark up概念也是一种病毒直接侵蚀了自己产业价值!

 

这种变相思维做法,若持续下去,难道不觉得会是一种慢性自杀吗?

 

如果投资屋子是来预防通货膨胀,是否想过这种观念会在马来西亚渐渐的消失?

 

因为这个病毒正在控制每个人对产业价格的信心度

 

如果这种趋势不停止,就记得把你现在拥有屋子的价值来扣除20%30%去得到您的产业价值,难到这是大家要得到的数学方程式?

 

如果这种文化继续下去,是否投资屋子来保值的概念可以持续下去?

 

如果这种文化持续下去,除了买房子来住,那买房子还有什么其他好处?

 

如果您是屋主,希望您可以停止这种的做法

 

若您对任何产业交易有疑问,记得可以联络我们

 

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