在马来西亚的房产转售市场中,我们经常看到一种现象:卖家为了"省事省钱",选择和买家共用同一位律师。表面上,这个决定看起来很聪明。律师费少了一份,流程也"简单"了,大家"和气生财"。但我们必须诚实地告诉您一个现实:这个看似省钱的决定,可能会让您在出事时,赔得比您省下的律师费多出数十倍、甚至数百倍。
让我们用一个更简单的方式来想象这个问题：就好像一场势均力敌的足球比赛，两队为了省钱，竟然共用同一位裁判。当一方犯规时，这位裁判真的敢吹吗？当另一方进球可能越位时，他会不会选择当作没看到？如果裁判同时收两边的钱，他到底是帮谁的？这其实就很像房地产转售里“共用律师”的情况。再换个更贴近生活的例子：如果夫妻要离婚，你会和对方共用同一位律师吗？当然不会，因为双方的利益本来就是相反的。那问题就来了，为什么在动不动几十万、甚至上百万令吉的房产交易中，很多人却愿意为了省一点律师费，而选择共用同一个律师呢？
事实上，卖家和买家的立场本来就不同：卖家希望尽快收齐房款，买家希望尽早拿到地契和钥匙；卖家可能不希望瑕疵被过度放大，买家却希望查得越清楚越好；卖家倾向按现状交屋，买家则希望修缮完善后再接收；卖家在尾款未到前不愿交钥匙，买家却希望尽快入伙，这些都不是谁对谁错，而是双方天然处在不同位置；因此，当一位律师同时代表双方时，一旦出现取舍，他究竟该优先为谁争取？这并不是律师道德的问题，而是这种安排本身就存在局限。因为一个人，很难在关键时刻同时完全站在两个相反的立场上。
法律和法庭对这件事的立场，其实一直都很明确：如果一位律师同时代表利益相反的多方，他必须承担更高程度的注意义务——也就是说，对每一位客户的责任不但不会减少，反而更重。这就好比一位医生同时为两位病人动手术，制度上可以要求他对两边都同样尽心尽力，但现实是人的专注力和精力始终有限，一旦其中一边稍有疏忽，另一边也可能受到影响。更关键的是，一旦真的出问题，承担后果的，还是这位医生，就像律师一样，是需要对自己的失误负上法律责任的。
更关键的是，马来西亚的律师专业规则其实早已清楚写明：一旦存在利益冲突，律师原则上不应同时代表多方当事人。这不是建议，而是必须遵守的规范。若违反，不只是律师本人可能面对投诉和纪律处分，更严重的是，连整个交易的法律稳定性都可能受到影响，例如买家的“善意购买人”地位被质疑，日后引发一连串不可预料的纠纷。说白了，就好像交通规则已经明确写着不能酒驾，如果还是抱着侥幸去试，一旦出事，就不能说法律没有事先提醒。
法庭也一再强调，当一位律师选择同时代表存在直接利益冲突的客户，其实是在“自冒风险”；一旦日后发生纠纷，举证责任反而会落在律师身上，他必须证明这种冲突并没有影响他对每一方的专业履责。但问题在于，律师可以选择承担这个风险，可一旦处理出现偏差，最先受到影响的，往往不是律师本人，而是您这位当事人；简单来说，就像有人选择不带备用伞去跳伞，那是他的决定，但真正坠落的时候，受影响的，却可能不只是他一个人。
另外一个常被忽略的问题，是机密资讯的处理。如果一家律师事务所曾经为买家服务过，很可能已经掌握了对方的财务状况、过往交易甚至诉讼记录；当这间事务所如今又同时代表您这位卖家时，这些资料到底会不会被用到、应不应该被用，就变成一个很模糊的灰色地带。问题不在于律师是否有意偏袒，而是信息本身已经不对等。说白了，就像一个人不太可能同时当好你和你前任的心理咨询师，因为他知道的太多，无论站在哪一边，另一边都会有所顾虑。
但说到底，以上所有风险，都比不过一个最现实、也最常见、对卖家最致命的情况，就是在尾款还没付清之前，产权已经被办理过户。一旦发生这种事，房子已经在买家名下，对方可以转手抵押、再卖给第三方，甚至直接失联，而您的尾款却还在“路上”，甚至永远不会到。虽然法庭多次裁定，在这种情况下律师需要对卖家的损失负责，但问题在于，事情一旦发生，损失已经造成。更值得您思考的是，如果这位律师同时也是买家的律师，他在催促尾款、把控流程的时候，究竟会优先顾及谁的利益？他真的有足够的动力，完全站在您这一边为您把关吗？当您把整笔交易的关键交到一个同时服务两方的人手里，却期待他百分之百只为您着想，这本身就已经是一场带有风险的选择
不只如此，当一家律师事务所同时代表多方当事人时，还可能衍生更复杂的风险：例如协议日期被回溯填写、当事人之间的口头承诺被选择性呈现、甚至在举证阶段各执一词，而律师事务所却掌握着所有原始文件，却难以真正保持中立。一旦事情闹上法庭，法官往往也难以厘清事实全貌，谁说的是真的、是否有人动了手脚，都会变得模糊不清。说白了，就像同一位会计同时替两家公司处理账目，而这两家公司又发生金钱纠纷。一旦出问题，账目再清楚也会被质疑，最后最吃亏的，往往是那个原本以为“有人会替我把关”的当事人。
正因为如此，法庭一再明确：律师在一开始接案时，就有责任主动提醒客户使用共用律师所带来的风险，并在合适的情况下建议客户聘请属于自己的、独立的法律代表。换句话说，如果一位律师从头到尾都没有告诉您“您其实可以，也很有必要聘请自己的律师”，那他本身就已经没有尽到应有的告知责任。
