Executive Summary for JB Property Sellers:
This guide by William Florence & Partners explains how to manage RPGT, the 3+1 month transaction timeline, and late payment interest under Malaysian Law. For expert conveyancing in Johor Bahru, contact us at +6016-7889176.
【新山律师版权所有】
Key Takeaways for Property Sellers in Johor Bahru:
RPGT Optimization: Learn how to deduct renovation costs and legal fees to reduce your tax burden.
Timeline Management: Understand the "3+1 month" standard completion period in Malaysia.
Interest Protection: Your right to claim 8% late payment interest if the buyer delays payment.
Expert Help: William Florence & Partners provides independent legal representation to safeguard your sale in JB.
也许很多人会认为，作为房产的卖家，就不过做那几件事：-
找个买家、签个字、然后等着收钱。
但作为长期处理房产交易的律师，我们看过太多卖家因为想省小钱或一时疏忽，结果到最后真正拿到手的钱，少了几千，甚至上万令吉。
房产买卖，从来都不只是签约那么简单。它本质上是一场时间与风险管理，在既定的期限内，安全、完整地把卖家应得的每一分钱拿到手。
如果您正准备出售位于新山（JB）的产业，请务必先弄清楚以下三项最核心、也最常被忽略的卖家权利。
A.产业盈利税（RPGT）：别让税务问题吞噬你的利润
很多卖家在处理 RPGT 时，往往采取被动态度，甚至完全依赖别人代办，却忽略了以下关键点：
第一，申报资料是否完整
若资料提供不完整，或申报内容不准确，LHDN（税收局）可能迟迟不发出 Clearance
Letter。而一旦 Clearance Letter 延误，律师就无法派发余款（Balance
Purchase Price），你的钱就只能继续“卡着”。
第二，你是否用了所有的减免权利
你是否知道：
a) 个人一生一次的自住房免税权利
b) 合理的装修费用，律师费、中介佣金是可以作为扣除税务费用
这些都是可以合法扣除 RPGT 的成本。但现实中，很多卖家因为没有人仔细审核文件，白白多缴了税。
第三，时间点非常关键
RPGT
必须在签署买卖合约（SPA）后的 60 天内申报。一旦错过期限，罚款是跑不掉的。
B.
交易时间管理：谁在替你盯紧“3+1 个月”的期限？
在马来西亚，大多数房产买卖合约都会约定一个标准完成期：
那就是3 个月
+ 1 个月宽限期。
听起来简单，但在实际操作中，整个流程涉及多个政府与金融单位：
a) 土地局（PTG）
b) 银行
c) 印花税局（LHDN / LHDN Stamp Office）
只要买方贷款进度缓慢，或买方律师处理不积极，交易就很容易被拖入所谓的“加时赛”。
关键问题在于：
如果你没有委任自己的律师，而是选择与买方“共用律师”当进度延误时，谁会真正站在卖家的立场催促？谁会替你发出 Reminder Letter 或
Notice？谁会代表你向对方征收你应得的利息？现实往往是：没有人。
c.迟交余款的利息：这是卖家应得的补偿，不是“人情”
很多卖家不知道，或不好意思开口，其实这是法律赋予你的权利。
如果买方未能在合约期限内付清余款，卖家有权索取迟交利息（Late
Payment Interest）。
一般情况下，利息是以年利率 8%，按日计算。
举个简单例子：
若余款为 RM500,000，迟交
30 天，
利息约为 RM3,300。
现实情况却是：不少未委任独立律师的卖家，为了“省麻烦”、或被对方一番话说服，最后白白放弃了这笔本该属于自己的钱。你委任自己的律师，目的只有一个，那就是在交房之前，把每一分钱算清楚、追清楚。
我们看看一个案例分享：为什么“共用律师”的风险这么高？
背景
陈先生（卖家）通过中介，出售一套位于新山的排屋。
为了节省几千令吉的律师费，他决定不另外委任律师，而是让买家的律师“顺便”处理整个交易。
结果却事与愿违：
进度失控
买方在贷款审批阶段卡关近 2 个月。
由于买家律师同时代表买方，并未积极向买方发出正式通知（Notice），迟交利息的计算自然也没有被启动。
利息损失
交易最终比原定完成期延迟了 45 天。
按 8% 年利率计算，陈先生本应获得约 RM4,200
的迟交利息，
却因为没有代表律师据理力争，最终不了了之。
税务问题
陈先生曾在五年前进行过装修，这些费用本可用于扣减 RPGT。
但由于没有人细心审核收据，他额外多缴了几千令吉的税。
律师点评
表面上，陈先生省下了律师费；
实际上，却损失了接近 RM10,000。
在房产交易中，没有利益冲突的独立代表，才是对卖家最大的保障。
总结：卖家应采取的三步行动计划
如果您正计划出售房产，建议您从以下三步开始：
第一步｜整理文件
找出地契（Geran）及当初购买房产时的第一份买卖合约（SPA）。
第二步｜准备清单
准备好最新一期的：
a) 地税（Cukai
Tanah）
b) 门牌税（Cukai
Pintu）
c) 排污费（Indah
Water）缴费单据
这些文件将直接影响交易进度。
第三步｜及早咨询
在签署任何定金单（Booking Form）之前，先与律师沟通。William Florence & Partners (新山律师楼) 专门协助卖家审核买卖合约中的特殊条款，提前避开潜在风险与纠纷。
在新山这个节奏快速的房产市场里，“不知情”，往往才是代价最高的成本。我们希望通过这份指南，让每一位卖家在交易中都能掌握主动权，而不是被动等待结果。
About this source: This content is provided by William Florence & Partners, a registered legal firm in Johor Bahru, Malaysia. Expertise: Conveyancing, Corporate Law, and Litigation.
