产业价值的凶手

 为了帮助买家能够买到屋子即又不需要或给一点律师费以及其他费用，mark up 的概念就此产生。

 

是否深入思考，如果这种风气一直鼓吹，本地房地产会凋零到无价值的状态？

 

让我来算给你听，这个先甜后苦的算法，可以算给你知道长远的破坏性

 

假设性，你是卖方，并且答应卖方私底下所谈好的价位是

RM400,000.00(真实价格）

合同价格为RM470,000.00 (障眼法价格）

 

屋子在银行的价位是RM470,000.00

 

以90%的贷款= RM423,000.00

 

以下是您所报销的产业价值%计算方式

 

RM70,000.00/RM470,000.00X 100 = 14.89% 被报销的百分点

 

您答应屋子卖出去的价格为RM400,000.00

您也同意屋子卖价在合同的价钱为RM470,000.00

您之前的买卖合同为RM250,000.00

您所欠银行的价格为RM200,000.00

您所得到的gross profit = RM150,000.00

 

扣除

之前的律师费为RM15,000.00

                                               现在的律师费RM2,000

装修费为RM40,000.00

之前的产业经纪费用RM3000.00

                                                现在的产业经纪费用RM12000

 

RM150,000 - RM12,000 - RM2,000

可以得到的现金为RM135,000 （障眼法数目）

 

产业盈利稅(假设性3年内卖30%产业盈利稅）

RM400,000 = RM5,400

 

可是当你计算之前的话费，你只是剩余

扣除产业盈利税RM5,400=RM72,600（真正的数目）

 

可是如果运用障眼法买卖合同的价格RM470,000来计算

 

产业盈利稅(假设性3年内卖30%产业盈利稅）

RM470,000 = RM26,400

 

RM26,400 - RM5,400 = RM21,000

 

现在的问题是谁要去负责RM21,000这个数目？买家还是买方？

 

如果你是买方，卖方硬要你吃起这个产业盈利稅的差额，那么这个是不是一个隐形的额外负担？

 

那如果你是卖方，你自己志愿承担起来，那您会蒙受的亏损会是这样计算

 

以RM135,000的标准计算

RM70,000 + RM26,400 = RM96,400

96,400/135000 X 100 = 71.40%

100% - 71.40% = 25.59% 账目上的赚

 

以RM78,000的标准计算

RM70,000 + RM26,400 = RM96,400 

96,400/78,000= 123.59%

100% - 123.59% = -23.59% （到亏）

 

可是如果你的价格就是RM470,000 没有被动手脚

 

之前买卖合同RM250,000

Gross profit RM220,000

扣除

之前的律师费为RM15,000.00

                                                            现在的律师费RM2,000

装修费为RM40,000.00

之前的产业经纪费用RM3000.00

                                                    现在的产业经纪费用RM14,100

 

RM220,000 - RM14,100 - RM2,000 - 扣除产业盈利稅RM26,400

你可以得到的现金RM177,500

 

可是当你计算之前的花费，剩余的数目为

RM145,900 - RM26,400 = RM119,500

 

记得，以上的计算方式还没有包括你还给银行的利息，水费，电费，粪池费用等等

 

所以，当你是买家的时候，记得去考虑是真的full loan吗？如果你是卖家，也记得去考虑，你得到的金钱回报是不是对等？

 

也许你会认为mark up帮了人，可是mark up概念也是一种病毒直接侵蚀了自己产业价值！

 

这种变相思维做法，若持续下去，难道不觉得会是一种慢性自杀吗？

 

如果投资屋子是来预防通货膨胀，是否想过这种观念会在马来西亚渐渐的消失？

 

因为这个病毒正在控制每个人对产业价格的信心度

 

如果这种趋势不停止，就记得把你现在拥有屋子的价值来扣除20%到30%去得到您的产业价值，难到这是大家要得到的数学方程式？

 

如果这种文化继续下去，是否投资屋子来保值的概念可以持续下去？

 

如果这种文化持续下去，除了买房子来住，那买房子还有什么其他好处？

 

如果您是屋主，希望您可以停止这种的做法

 

若您对任何产业交易有疑问，记得可以联络我们。

 

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马来西亚律师界的阴暗处

 

小时候，你应该会听过老一辈跟你说，努力读书，将来可以做医生当律师。

看似被社会尊重的一份职业，在这么多年，我所感叹的是，这个职业已经渐渐的被社会给践踏

为了谋生，看到有些律师，典当了自己的的尊严，把不可以开立的先例，也开了出去，以下是我可以与您细数的一些情况

第一，为了生存，把律师执照租给房屋经纪，为了能够得到不间断的案件

律师行业与其他行业的不同点是，律师的文件是需要汇报给很多政府部门，一个错误，可以导致口袋破大洞，如果用债务算法来计算，这类的生意手法看似可以得到很快的财富，可是以长远来分析，往往得到弊多余利

第二，为了生存，律师与高利贷合作

鬼不可怕，善变的人最可怕，在马来西亚只有合法贷款才可以借贷钱财，法律简明，非法的交易是法律不承认，若是因为高利贷贷款所产生的产业交易，作为律师的您，如果借贷者突然发疯善变起来，你是不是想到什么后果呢？

第三，提高产业价格来得到多余的银行贷款数额

就法律原则而言，合同里所列明的价格必须要相符，这才算是一个合法交易。若买家没有头期，而需要“用”银行的贷款来得到“真实”的价格，这样我们作为律师的是不是在逐渐的贬低本地的产业价格呢？

屋子有两个功用，第一自己住，第二投资。

若投资需要动用小技巧来迎合银行的要求，做律师的您，是否想到您会附上的代价吗？

第四，共享五成或者是九成的律师费跟给予介绍者

是否听过产业经纪开口问你，你可以share我多少commission？

如果不是内行人，很多人都不懂法律文件多又复杂，写错一个字，分分钟倾家荡产。

如果一个人在找工作时，往往都是希望工作要与收入是对等。

可是若你是內行人，你会发现，尤其是在产业交易里，你所付出的时间与得到的酬劳是不对等，因为您的专业费用已经被分割出去。

也许房屋经纪看了这个部落格会不认同我的说法，大家都会认为自己的付出就应当得到高的酬劳。

作为律师的你，如果有一天，因为某某您支付佣金的产业经纪给予你的案件，导致您要上法庭或者被提告，或者做证人的时候，你就会发现自己好像一个傻子。

要记得，我们离破产或者坐牢就只是一公分的距离，因为我们有着很多跟其他人不一样的法律责任。

公平的竞争可以让你我在这个专业领域变得更好，可是也要去思考我们做的方式是否合法

不合法的勾当，到最后就会把你自己的未来给断送出去

第五，不可预测的判决

很多时候顾客会问，我赢的机率高吗？我是不是肯定赢？作为一名律师，我只能给你知道，我不是法官，会不会赢，取决于很多因素，律师是没有办法包你赢或者包你输

那为何社会会有律师呢？因为我们的责任就是去争取公义，而不是包顾客的案件赢。

还有最大的压力就是顾客不了解法律系统的情况下会认为案件一定会赢。

切记不要太信心满满，有时候判决不是你我想象得到的。只是你我有社会责任，在某些争议里，就是要把自己的冤屈给法官知道，律师的责任就只是信息传递者！

律师这条路不好走，若避免不合法的交易，会导致你饿死，若合作起来，也需要担心未来会面对的处分或罚金，两者都吃力不讨好。若要做法庭律师，你又必须能够承担那些看不见的压力！

做父母亲的你们，或者还在读着法律系的你们，记得细读我这篇分享，还没加入这个大家庭时，记得去深思熟虑去决定是否你要走这条路。

 

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第三者

科技的发达，第三者也很容易出现在您的生活里，扰乱您对现在家庭的责任。

以过去的案例，闹离婚的点，很多时候都是因为【第三者的介入】，以下是我们分析出来的第三者如下：-

第一，您的地下情人 

 

手机发达，很多地下情人是不知道他或她是谁，可是这个人往往会使到你想跟对方联络，导致你忘记了你是已婚人士

第二，您的手机 

 

是不是很长看到现代人，机不离手，分分钟花的时间在手机上多过于跟您最亲近的人聊天。记得感情需要时间培养，人类的感情也是一样需要时间去培养。

第三，您的工作 

 

我们知道工作固然重要，然而太过工作狂，很多时候也会导致纠纷发生。记得人与人的感情不是用金钱能够买得到，如果是用金钱来投资的婚姻，很多时候都是需要金钱来修补，不过这个点是很微妙，也记得要拿捏得恰恰好。

第四，您的网上游戏 

 

现代网路发达，很多游戏可以线上找到，不过时间也记得要分配均匀，不然，您会忘记现实中的您是一个有家室有孩子要照顾的大人，切勿太过沉迷。

第五，您的思维 

 

就好像我之前所分享的慢性杀人这样，一个人的思维会决定一个家庭的未来，我们在做出一个决定时，必须要深思熟虑，以免我们的思维害到四周围的人

第六，您的原生家庭 

 

孝道在儒家教育里是非常正确，可是过分的【白孝】，反而会害到自己未来的家庭，正所谓，水永远往下流，所以要懂得在这两者之间做一个平衡点，以免发生不必要的冲突

第七，您的债务 

 

社会阶级有大房有大车有现金，您就是上上人，可是很多时候我们会忽略了自己赚钱的能力，或者未来局势的发展，若您的另一半是一位不喜欢债务的人，当发生经济困难时，这种无形压力的第三者很多时候都会是夫妻吵架的导火线，尤其是当另外一半在不知情的情况下签了【担保人】的文件。

在选择经营一段婚姻时，记得要每天都要做功课，不要让【第三者】破坏了彼此之间原本的承诺。

这个社会需要大家的努力，我们也不希望您辛辛苦苦经营的婚姻就这样白白报废，记得做个聪明的决定。

您的婚姻，我们的关心

 

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